Las cuatro grandes promotoras espaolas contaban a cierre de 2025 con ms de 14.000 viviendas prevendidas y con entregas previstas hasta 2028. Neinor, Metrovacesa, Va Clere y Culmia se preparan para afrontar un nuevo ciclo marcado por las tensiones geopolticas en Oriente Prximo y su eventual impacto en los costes de construccin y en la evolucin de los tipos, con una cartera de pedidos slida y cerca de 14.400 unidades prevendidas que les aseguran una alta visibilidad para 2026 y, parcialmente, para los dos siguientes ejercicios. Estas preventas, valoradas en 5.100 millones, blinda paere de sus ingresos a futuro dado que las cancelaciones suelen ser excepcionales. Liderando el rnking est Neinor, que ha dado un paso al frente relevante tras comprar Aedas e integrar su portfolio. Tras esta operacin, ha multiplicado casi por siete su cartera de preventas y alcanza 8.909 unidades firmadas con contrato o con reserva a cierre del pasado ao por un valor de 3.200 millones. Si se excluye a Aedas, las preventas de Neinor alcanzaban las 2.788 unidades a cierre de 2025, frente a las 3.627 del ao previo.
Al margen del negocio promotor, la compaa espera desinversiones en activos por 400 millones. La totalidad de las entregas previstas estn ya en construccin, con contratos cerrados y coberturas de preventas de ms del 75% y ms del 65% para 2026 y 2027, respectivamente.
Con la integracin de Aedas, Neinor suma un banco de suelo total para ms de 38.000 unidades, de las cuales unas 24.000 corresponden a cartera propia y 14.000 al negocio de gestin de activos. Esta operacin convierte a la empresa vasca en la promotora con ms suelo en cartera e impulsa su negocio para los prximos aos. Durante 2025 escritur 1.917 unidades de su cartera en propiedad y 1.010 unidades del negocio de gestin de activos y obtuvo unos ingresos de 709 millones de euros. La siguiente promotora por volumen de actividad es Metrovacesa.
La compaa participada por Santander, BBVA y Carlos Slim contaba con 3.095 unidades prevendidas a cierre del pasado ao por un valor de 1.110 millones de euros, con un precio medio unitario de 359.000 euros. Con estas preventas tiene ya cubiertas el 89% de las entregas previstas para 2026, un 66% de las de 2027 y un 27% de las de 2028. Adems, el 80% de las preventas son bajo contrato formalizado con al menos un 10% de anticipo. La compaa dispona a cierre de 2025 de 5.196 unidades en comercializacin, con un precio medio de 379.000 euros y unos ingresos potenciales de 2.000 millones. Metrovacesa cuenta con un banco de suelo en residencial para cerca de 25.200 unidades. Un 81% de este suelo es ya finalista y listo para poner en carga. El pasado ao, Metrovacesa entreg 1.805 unidades a un precio medio de 375.000 euros, con unos ingresos de 676 millones de euros y un margen bruto del 26,2%.
Va Clere, que el pasado ao cerr su recapitalizacin con la entrada de CBRE IM y Cross Ocean Partners como accionistas, suma 1.497 unidades prevendidas en libros por 433 millones, lo que le ofrece una visibilidad del 86% de las viviendas a entregar en 2026, un 47% en 2027 y un 8% en 2028. Del total de la cartera de pedidos, un 91% son bajo contrato firmado y un 9% reservas.
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Durante 2025, Va Clere entreg 1.434 viviendas, de las cuales 1.290 corresponden a la lnea de negocio de promocin en venta y 144 a alquiler. La promotora cuenta con desarrollar ms de 10.500 viviendas con su cartera actual de suelos. Adicionalmente, Va Clere y su socio Greystar han puesto en marcha un proceso para la venta de su joint venture de alquiler con 18 promociones y 1.910 viviendas valoradas en 600 millones. Para el proceso, han contratado a Eastdil y JLL. Nueva estructura La otra gran promotora controlada por fondos es Culmia. La inmobiliaria propiedad de Oaktree cuenta con 889 viviendas vendidas por un valor aproximado de 313 millones, entregas previstas entre 2026 y 2028 y con coberturas de preventas de ms del 93%, 69% y 41% en cada uno de los tres prximos aos.
Culmia obtuvo unos ingresos de 481 millones por la venta de viviendas y 255 millones adicionales vinculados a la entrega de 1.763 viviendas del Plan Vive a DWS. En trminos agregados, escritur 2.310 viviendas destinadas a venta y alquiler.
En cuanto a su cartera de suelo, a cierre de 2025, el potencial de desarrollo es de 11.500 viviendas. La intencin de Culmia es crecer con la gestin de activos propios y de terceros de la mano de socios inversores.
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En el marco de esta estrategia, ha creado una plataforma con MEAG. Como primer paso, traspas a una sociedad conjunta participada por esta gestora alemana una cartera de casi 1.800 viviendas asequibles, si bien el objetivo de la plataforma es crecer y llegar a superar las 2.500 unidades por un volumen de inversin de 400 millones. Este acuerdo, que se suma a otros alcanzados con Alterna Consulting, Invesco o Patron Capital, es un claro ejemplo del objetivo de Culmia de convertirse en una plataforma de gestin que ofrezca continuidad al negocio ms all de la salida de su fondo inversor principal en 2030. Para avanzar en esta estrategia, Culmia busca un socio para sus promociones ms estratgicas en Madrid -en Retamar de la Huerta y Valdecarros-, con suelos valorados en 300 millones; estudia entrar en el negocio de residencias de estudiantes, flex y senior living; y tiene previsto presentarse a la segunda convocatoria de los fondos de equity del ICO.
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